ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್ ಪೈಡ್-ಎ-ಟೆರ್ರೆ ತೆರಿಗೆ ಮೌಲ್ಯಗಳ ಮೇಲೆ ಕಾನೂನು ಹೋರಾಟವನ್ನು ಹುಟ್ಟುಹಾಕುತ್ತದೆ

ಈ ಲೇಖನದ ಆವೃತ್ತಿಯು ಮೊದಲು CNBC ಯ ಇನ್ಸೈಡ್ ವೆಲ್ತ್ ಸುದ್ದಿಪತ್ರದಲ್ಲಿ ರಾಬರ್ಟ್ ಫ್ರಾಂಕ್ ಅವರೊಂದಿಗೆ ಕಾಣಿಸಿಕೊಂಡಿತು, ಇದು ಹೆಚ್ಚಿನ ನಿವ್ವಳ ಮೌಲ್ಯದ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಮತ್ತು ಗ್ರಾಹಕರ ಸಾಪ್ತಾಹಿಕ ಮಾರ್ಗದರ್ಶಿಯಾಗಿದೆ. ನೋಂದಾಯಿಸಿ ಭವಿಷ್ಯದ ಸಮಸ್ಯೆಗಳನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ನಿಮ್ಮ ಇನ್‌ಬಾಕ್ಸ್‌ಗೆ ಸ್ವೀಕರಿಸಲು.

ಮೌಲ್ಯಮಾಪಕರು ಮತ್ತು ವಕೀಲರ ಪ್ರಕಾರ, $5 ಮಿಲಿಯನ್‌ಗಿಂತಲೂ ಹೆಚ್ಚು ಮೌಲ್ಯದ ಎರಡನೇ ಮನೆಗಳ ಮೇಲೆ ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್‌ನ ಪ್ರಸ್ತಾವಿತ ತೆರಿಗೆಯು ನಗರದ ಅತ್ಯಂತ ದುಬಾರಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅನ್ನು ಹೇಗೆ ಮೌಲ್ಯೀಕರಿಸುವುದು ಎಂಬುದರ ಕುರಿತು ದುಬಾರಿ ಕಾನೂನು ಹೋರಾಟಗಳನ್ನು ಪ್ರಚೋದಿಸುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿದೆ.

ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್ ಗವರ್ನರ್ ಕ್ಯಾಥಿ ಹೊಚುಲ್ ಮತ್ತು ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್ ಸಿಟಿ ಮೇಯರ್ ಜೊಹ್ರಾನ್ ಮಮ್ದಾನಿ ಅವರು ಕಳೆದ ವಾರ ಘೋಷಿಸಿದ ನಗರದ ಪೈಡ್-ಎ-ಟೆರ್ರೆ ತೆರಿಗೆಯು $5 ಮಿಲಿಯನ್‌ಗಿಂತಲೂ ಹೆಚ್ಚಿನ ಮೌಲ್ಯದ ಪ್ರಧಾನವಲ್ಲದ ವಸತಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೇಲೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ವಾರ್ಷಿಕ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ವಿಧಿಸುತ್ತದೆ. ನಗರದ ಬಜೆಟ್ ಕೊರತೆಯನ್ನು ಸರಿದೂಗಿಸಲು ತೆರಿಗೆಯು ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಸುಮಾರು $500 ಮಿಲಿಯನ್ ಸಂಗ್ರಹಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಗವರ್ನರ್ ಮತ್ತು ಮೇಯರ್ ಹೇಳಿದರು.

ತೆರಿಗೆ ದರಗಳು ಅಥವಾ ಸಮಯ ಸೇರಿದಂತೆ ವಿವರಗಳನ್ನು ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಬಿಡುಗಡೆ ಮಾಡಿಲ್ಲ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯಮಾಪಕರು ಮತ್ತು ವಕೀಲರು ತೆರಿಗೆಯು ವಿಶ್ವದ ಅತ್ಯಂತ ದುಬಾರಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾದ ಉನ್ನತ-ಮಟ್ಟದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅನ್ನು ಹೇಗೆ ಮೌಲ್ಯೀಕರಿಸುವುದು ಎಂಬುದರ ಕುರಿತು ಬೃಹತ್ ಕಾನೂನು ಹೋರಾಟಕ್ಕೆ ವೇದಿಕೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದರು. ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್‌ನ ಪುರಾತನ ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯು ಸಹ-ಆಪ್‌ಗಳು ಮತ್ತು ಕಾಂಡೋಸ್‌ಗಳನ್ನು ನಾಟಕೀಯವಾಗಿ ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ, ತಜ್ಞರು ನಗರವು ಹೊಸ, ಅತ್ಯಾಧುನಿಕ ಎರಡನೇ ಮನೆ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ತರಬೇಕಾಗಿದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದರು.

ಪ್ರಶ್ನೆಗಳಲ್ಲಿ: ತೆರಿಗೆಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಹೊಂದಿಸುವುದು ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರು ಅಥವಾ ನಗರಕ್ಕೆ ಬಿಟ್ಟದ್ದು? ಪೈಡ್-ಎ-ಟೆರ್ರೆ ಮಾಲೀಕರು ಪ್ರತಿ ವರ್ಷ ತಮ್ಮ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲು ಮೌಲ್ಯಮಾಪಕರನ್ನು ನೇಮಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕೇ? ಮೌಲ್ಯಗಳಿಗೆ ಕಾನೂನು ಸವಾಲುಗಳನ್ನು ನಗರವು ಹೇಗೆ ನಿಭಾಯಿಸುತ್ತದೆ?

“ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಚೆನ್ನಾಗಿ ಯೋಚಿಸಲಾಗಿಲ್ಲ” ಎಂದು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮತ್ತು ಸಂಶೋಧನಾ ಕಂಪನಿಯಾದ ಮಿಲ್ಲರ್ ಸ್ಯಾಮ್ಯುಯೆಲ್‌ನ ಸಿಇಒ ಜೊನಾಥನ್ ಮಿಲ್ಲರ್ ಹೇಳಿದರು. “ಈ ತೆರಿಗೆಯು ಹೊಸ ಕಾಟೇಜ್ ಉದ್ಯಮಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗಬಹುದು, ಅಲ್ಲಿ ಅವರು ಸಾಕಷ್ಟು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಗಳನ್ನು ಮಾಡಬಹುದು.”

ತೆರಿಗೆಯು ರಾಜ್ಯದ ವಾರ್ಷಿಕ ಬಜೆಟ್‌ನ ಭಾಗವಾಗಲಿದೆ ಎಂದು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಲಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಇನ್ನೂ ರಾಜ್ಯ ಶಾಸಕಾಂಗದಿಂದ ಅನುಮೋದನೆ ಪಡೆಯಬೇಕಾಗಿದೆ. ಇದು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮದಿಂದ ತೀವ್ರ ವಿರೋಧವನ್ನು ಎದುರಿಸುತ್ತಿದೆ ಮತ್ತು ಈ ಹಿಂದೆ ಇದೇ ರೀತಿಯ ಪ್ರಸ್ತಾಪಗಳು ವಿಫಲವಾಗಿವೆ. ಸಿಟಾಡೆಲ್ ಸಿಇಒ ಕೆನ್ ಗ್ರಿಫಿನ್ ಅವರನ್ನು ತನ್ನ ತೆರಿಗೆ ಪುಶ್‌ನಲ್ಲಿ ಪ್ರತ್ಯೇಕಿಸಿದ್ದಕ್ಕಾಗಿ ಮಮ್ದಾನಿಯನ್ನು ಗುರುವಾರ ಖಂಡಿಸಿದರು.

ಹಿಂದೆ ಪ್ರಸ್ತಾಪಿಸಲಾದ ಪೈಡ್-ಎ-ಟೆರ್ರೆ ಶುಲ್ಕಗಳು ಮೌಲ್ಯದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಪದವಿ ದರಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿತ್ತು. 2019 ರ ಪ್ರಸ್ತಾವನೆಯು, ಉದಾಹರಣೆಗೆ, $5 ಮಿಲಿಯನ್‌ಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಪೈಡ್-ಎ-ಟೆರ್‌ನ ಮೌಲ್ಯದ ಮೇಲೆ 0.5 ಶೇಕಡಾ ತೆರಿಗೆ, $10 ಮಿಲಿಯನ್‌ಗಿಂತ 1.5 ಶೇಕಡಾ ಮತ್ತು $25 ಮಿಲಿಯನ್‌ಗಿಂತ 4 ಶೇಕಡಾ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ವಿಧಿಸಿದೆ.

ಎರಡನೇ ಮನೆಗಳ ಮೌಲ್ಯದ ಮೇಲೆ ಹೊಸ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ವಿಧಿಸುವುದರಿಂದ ನಗರದಿಂದ ಎರಡು ಹೊಸ ರೀತಿಯ ಪರಿಶೀಲನೆಯ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ: ನಿವಾಸ ಮತ್ತು ಮೌಲ್ಯ. $5 ಮಿಲಿಯನ್ ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಮೌಲ್ಯದ ಸುಮಾರು 13,000 ನಾನ್ ಪ್ರೈಮ್ ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್ ಮನೆಗಳು ತೆರಿಗೆಗೆ ಒಳಪಡುತ್ತವೆ ಎಂದು ಹೊಚುಲ್ ಅಂದಾಜಿಸಿದ್ದಾರೆ.

ಕಳೆದ ಐದು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ 4,146 ಮ್ಯಾನ್‌ಹ್ಯಾಟನ್ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳು $5 ಮಿಲಿಯನ್ ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಮಾರಾಟವಾಗಿವೆ ಎಂದು ಮಿಲ್ಲರ್ ಹೇಳಿದ್ದಾರೆ. $5 ಮಿಲಿಯನ್‌ಗಿಂತಲೂ ಹೆಚ್ಚು ಮಾರಾಟವಾದ ಆಸ್ತಿಗಳಲ್ಲಿ ಸುಮಾರು 70 ಪ್ರತಿಶತವು ಎರಡನೇ ಮನೆಗಳು (ಅಥವಾ ಮೂರನೇ, ಐದನೇ ಅಥವಾ ಹತ್ತನೇ ಮನೆಗಳು) ಎಂದು ಅವರು ಅಂದಾಜಿಸಿದ್ದಾರೆ.

ತೆರಿಗೆ ಪಟ್ಟಿಗಳ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಪ್ರಾಥಮಿಕವಲ್ಲದ ನಿವಾಸದ ಪುರಾವೆ ಸರಳವಾಗಿರಬೇಕು. $5 ಮಿಲಿಯನ್‌ಗಿಂತಲೂ ಹೆಚ್ಚು ಮೌಲ್ಯದ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನ ಮಾಲೀಕರು ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್‌ನ ತೆರಿಗೆ ನಿವಾಸಿಯಾಗಿರದಿದ್ದರೆ, ಅದು ತೆರಿಗೆಗೆ ಒಳಪಟ್ಟಿರುತ್ತದೆ. ಬಹುಪಾಲು ಐಷಾರಾಮಿ ಖರೀದಿದಾರರಾಗಿರುವ LLC ಗಳ ಮೂಲಕ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುವವರು ಗುರುತಿಸಲು ಕಷ್ಟವಾಗಬಹುದು. ಮತ್ತು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಬಾಡಿಗೆ ನೀಡುವ ಎರಡನೇ ಮನೆಗಳ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ವಿನಾಯಿತಿ ನೀಡಬಹುದಾದ್ದರಿಂದ, ಕೆಲವು ಎಲ್ಎಲ್ ಸಿ ಮಾಲೀಕರು ತಾವೇ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಪಡೆಯಬಹುದು ಮತ್ತು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ತಜ್ಞರ ಪ್ರಕಾರ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ಸಮರ್ಥವಾಗಿ ತಪ್ಪಿಸಬಹುದು.

ದೊಡ್ಡ ಸಮಸ್ಯೆಯೆಂದರೆ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ. ನಗರದ ಇಂಡಿಪೆಂಡೆಂಟ್ ಬಜೆಟ್ ಆಫೀಸ್ ಪ್ರಕಾರ, ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆಗಳು ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್ ನಗರಕ್ಕೆ ಆದಾಯದ ಅತಿದೊಡ್ಡ ಮೂಲವಾಗಿದೆ, ಇತ್ತೀಚಿನ ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಒಟ್ಟು ತೆರಿಗೆ ಆದಾಯದ 40 ಪ್ರತಿಶತಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ನಗರದ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯು ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಅವುಗಳ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ. ಕೆಲವು ರೀತಿಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅನ್ನು ಅವುಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಮೌಲ್ಯದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ನಿರ್ಣಯಿಸುವ ಸಂಕೀರ್ಣ ಕಾನೂನು ಇತಿಹಾಸದ ಕಾರಣ, ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್ ನಗರದ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮೌಲ್ಯಗಳು ಅವುಗಳ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯದ ಒಂದು ಭಾಗವಾಗಿದೆ.

“ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮೌಲ್ಯಗಳು ಅಸಂಬದ್ಧವಾಗಿ ಕಡಿಮೆ” ಎಂದು ಮಾರ್ಕಸ್ ಮತ್ತು ಪೊಲಾಕ್ ಎಲ್‌ಎಲ್‌ಪಿಯ ಹಿರಿಯ ಪಾಲುದಾರ ಮತ್ತು ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್ ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆಗಳ ಪರಿಣಿತ ರಾಬರ್ಟ್ ಪೊಲಾಕ್ ಹೇಳಿದರು. “ಅವರು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯಗಳ ಪ್ರತಿನಿಧಿಗಳಲ್ಲ.”

220 ಸೆಂಟ್ರಲ್ ಪಾರ್ಕ್ ಸೌತ್‌ನಲ್ಲಿರುವ ಗ್ರಿಫಿನ್‌ರ ಪೆಂಟ್‌ಹೌಸ್ ಅನ್ನು ಮಮ್ದಾನಿ ಅವರು ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಘೋಷಿಸಲು ಹಿನ್ನೆಲೆಯಾಗಿ ಬಳಸಿದರು, ಇದನ್ನು 2019 ರಲ್ಲಿ $238 ಮಿಲಿಯನ್‌ಗೆ ಖರೀದಿಸಲಾಯಿತು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ನಗರವು ಅದನ್ನು $ 6.99 ಮಿಲಿಯನ್ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಪೊಲಾಕ್ ಪ್ರಕಾರ ಅದರ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು $ 15.5 ಮಿಲಿಯನ್ ಎಂದು ಪಟ್ಟಿಮಾಡುತ್ತದೆ. ಕಟ್ಟಡದಲ್ಲಿನ ಕೆಲವು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳು, ನಗರದಲ್ಲಿ ಅತ್ಯಂತ ದುಬಾರಿಯಾಗಿದ್ದು, ನಗರದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯಗಳಿಗಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಪೈಡ್-ಎ-ಟೆರ್ರೆ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

2019 ರ ಪೈಡ್-ಎ-ಟೆರ್ರೆ ಪ್ರಸ್ತಾವನೆಯು ಇತ್ತೀಚಿನ ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆಗಳನ್ನು ಆಧರಿಸಿ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಗಳನ್ನು ಮಾಡಬೇಕೆಂದು ಕರೆ ನೀಡಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಪ್ರತಿ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ವಿಭಿನ್ನವಾಗಿರುವುದರಿಂದ ಮತ್ತು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳು ತ್ವರಿತವಾಗಿ ಬದಲಾಗುವುದರಿಂದ, ಇತ್ತೀಚಿನ ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆಗಳನ್ನು ಬಳಸುವುದರಿಂದ ಮೌಲ್ಯಗಳನ್ನು ಓರೆಯಾಗಿಸಬಹುದು ಎಂದು ದಲ್ಲಾಳಿಗಳು ಹೇಳಿದರು. ಹೊಸ ತೆರಿಗೆಗಾಗಿ $500 ಮಿಲಿಯನ್-ವಾರ್ಷಿಕ ಆದಾಯದ ಗುರಿಯನ್ನು ತಲುಪಲು, ನಗರದ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯಗಳನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಹೊಸ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ರಚಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ ಎಂದು ತಜ್ಞರು ಹೇಳಿದ್ದಾರೆ.

ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರು ನಿಯಮಿತ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಗಳನ್ನು ಪಡೆಯುವುದು ಒಂದು ಆಯ್ಕೆಯಾಗಿದೆ ಎಂದು ಮಿಲ್ಲರ್ ಹೇಳಿದರು, ಇದು ಅವರಂತಹ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಕಂಪನಿಗಳಿಗೆ ಬೇಡಿಕೆಯ ಪ್ರವಾಹವನ್ನು ಸೃಷ್ಟಿಸುತ್ತದೆ.

“ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್‌ನ ಪ್ರತಿ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ವಾರ್ಷಿಕ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನವನ್ನು ಪಡೆಯಬೇಕಾದರೆ ನಾನು ಸಂತೋಷಪಡುತ್ತೇನೆ” ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.

ಆದಾಗ್ಯೂ, ಮಾಲೀಕರ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಗಳೊಂದಿಗೆ ಸಹ, ಹತ್ತಿರದ ತೆರಿಗೆ ಮಿತಿಗಳ ಕೆಳಗೆ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸಲು ಒತ್ತಡವಿರುತ್ತದೆ. $4.98 ಮಿಲಿಯನ್ ಮೌಲ್ಯದ ಅಪಾರ ಸಂಖ್ಯೆಯ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳು, ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಲು ತಲುಪಬಹುದು. ಅಥವಾ $26 ಮಿಲಿಯನ್ ಕಾಂಡೋ ಹೊಂದಿರುವ ಯಾರಾದರೂ ಅಗ್ರ 4 ಪ್ರತಿಶತ ದರವನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಲು $24.9 ಮಿಲಿಯನ್ ಎಂದು ನಿರ್ಣಯಿಸಬಹುದು.

“ನೀವು ಪ್ರತಿ ತೆರಿಗೆ ಆವರಣದ ಸುತ್ತಲೂ ಈ ದೊಡ್ಡ ಸಮೂಹಗಳ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದೀರಿ” ಎಂದು ಮಿಲ್ಲರ್ ಹೇಳಿದರು.